경매 배당 순위

경매의 목정은 자금의 순환입니다. 낙찰자가 대금을 지불하면 법원에서 이해관계인들에게 권리의 순서가 높은 순으로 금액을 나누어 주는 것을 배당이라고 합니다. 어떤 사람들이 가장 먼저 배당을 받는지, 각각 얼마를 배당받는지를 알아야 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

 

0순위

 

경매법원에서 공고,현황조사, 감정평가, 문서송달 하는 과정에는 비용이 듭니다. 경매를 신청한 채권자가 이 비용을 미리 지불하는데 이를 경매실행비용이라고 합니다. 경매실행비용은 경매신청비용 + 예납금이며 0순위로 가장 먼저 배당합니다. 법원이 경매를 진행하는데 드는 비용은 낙찰가의 2~3% 정도입니다. 금액이 크지 않기에 입찰 시에 고려하지 않아도 되는 부분입니다.

 

1순위 : 필요비, 유익비

 

필요비는 집을 보존하기위해 드는 비용이고, 유익비는 집의 가치를 증가시키기 위해 드는 비용입니다. 필요비와 유익비는 공사비의 일종이지만 인테리어 수리는 포함하지 않습니다. 간혹 임차인이 공사비용을 이유로 유치권을 주장하기도 하지만 이는 법적으로 인정받기 쉽지 않습니다. 이러한 이유로 필요비 유익비 역시 입찰 시 신경 쓰지 않아도 될 부분입니다.

 

2순위 : 임금채권과 최우선변제권

 

2순위 권리는 중요합니다. 다른권리보다 앞쪽으로 새치기하여 들어올 수 있는 아주 특별한 권리입니다. 이 권리에는 소액임차인을 위한 최우선 변제권과 근로자의 임금채권이 있습니다. 공장등 회사 소유의 물건이 경매에 나온 경우 임금을 못 받은 근로자의 임금채권이 걸려있는 것을 쉽게 볼 수 있습니다. 회사사장이 소유한 주거용 물건이 경매로 나온 경우에도 임금채권이 걸려있는 경우가 종종 있습니다. 2순위 권리는 안분배당을 합니다. 안분배당이란 순서가 중요하지 않고 각각 비율별로 공평하게 나누어 받는 것을 말합니다. 나누어줄 금액을 A 원이라고 하고 갑동이가 받아야 할 임금이 300만 원, 을동이가 받아야 할 금액이 150만 원이라면 A라는 금액을 갑동이와 을동이가 2:1의 비율로 나누어 받게 되는 것이 안분배당입니다.

 

3순위 : 당해세

 

당해세는 그 물건에 대한 세금으로 국세인 상속세, 증여세, 종부세와 지방세인 재산세, 도시계획세, 동동시설세, 지방교육세가 있습니다. 지방세는 주소가 있는 지역의 지자체에서 부과합니다. 천안시의 물건이라면 천안시의 압류가 당해세가 되고 다른 지역의 세금압류는 당해세가 될 수 없습니다. 주거형태의 경매물건에서 만날 수 있는 당해세는 재산세, 혹은 종부세 입니다만 공장이나 상가는 미납된 세금이 클 수 있기 때문에 주의해야 하며 입찰 전에 관할 시군구청을 통해 당해세 금액을 확인하고 입찰하여야 합니다.

 

4순위 : 우선변제권

 

3순위까지의 변제가 끝나면 나머지에 대해서는 우선변제권, 즉 순위를 정하여 배당을 하는데 이들 권리들은 접수날짜에 따라 순서대로 배당을 받습니다. 순서가 빠른 우선변제권이 먼저 배당을 받기에 순서가 늦으면 배당을 받지 못할 수도 있습니다. 우선변제권의 배당순위는 다음과 같습니다.

 

1. 우선변제권이 같은 날짜라면 접수번호 순서대로 배당

2. 접수순서를 구분할 수 없거나 임차권과 근저당이 같은 순위이거나 가압류라면 안분배당

3. 임차인의 우선변제권이 생기는 날은 전입과 확정일자 중 늦은 날짜 기준

 

배당순위를 이해하면 입찰자의 입장에서는 원하는 물건에 거주하고 있는 세입자가 배당을 받는지 일부만 받는지 못 받는지 파악이 가능하며 세입자입장에서는 집을 구하기 전 내 보증금을 지킬 수 있는지, 일부만 지킬 수 있는 상황에서 배당신청을 빨리해야겠다는 판단을 빠르게 하여 본인의 자산을 지킬 수 있겠습니다.