부동산 경매 한번에 이해하기

구매자가 가격을 정하는 경매

 

일반적으로 시장에서 판매되는 물건은 판매자가 가격을 정하고 누구나 같은 가격으로 물건을 삽니다.

하지만 어떤 물건은 거래할 때마다 가격이 달라져서 판매자가 아니라 구매자가 가격을 정하기도 합니다.

많은 사람이 경쟁적으로 가격을 제시하여 판매가격을 정하는 방식을 경매라고 합니다.

경매는 물건의 원래 가치 외에 희소성이나 구매희망자의 욕구에 따라 가격이 결정됩니다. 세 가지 정도 예시를 들어볼까요?

 

1. 물건의 가치가 달라지는 경우

방금 수확한 농산물이 최고의 품질이라도 공급되는 양이 많으면 저렴하게 가격이 책정 되고 태풍으로 농사를 망친 경우에는 물건이 귀해서 품질이 좋지 않아도 비싸게 거래됩니다. 막 잡은 생선도 경매를 통해 거래되는데 생선을 원하는 도매상은 경매에 참여하여 원하는 가격을 제시하고 생선은 가장 높은 가격을 제안한 도매상에게 판매됩니다

 

2. 가치를 정할수 없거나 희귀한 물건

영화에서 경매장면을 보신 적이 있으실 거예요. 목걸이, 그림 등 을 앞에 높고 앉은 사람들이 손에 든 피켓을 올리며 가격을 부릅니다. 그림이나 골동품은 그 가치를 인정하는 사람에 따라 다른 가치를 가집니다. 이렇게 희소성을 가진 작품들은 희귀해서 여러 사람이 갖고 싶어 합니다. 경매를 통하면 소유자는 높은 가격에 팔 수 있고 꼭 갖고 싶은 사람은 원하는 물건을 가질 수 있으니 서로에게 이득이겠습니다.

 

3. 그 외 다양한 경매

요즘에는 미술품 골동품 뿐 아니라 골프회원권, 자동차, 매점운영권 등 다양한 물건이나 권리도 경매의 대상이 됩니다. 온라인을 이용한 경매도 다양한 방법으로 이루어지고 있습니다. 간단한 예시로 내가 에어컨 청소를 업체에 맡기고 싶어 숨고 라는 어플을 이용하여 나의 요구사항을 올리면 업체에서 가격을 입찰하면 가장 저렴한 가격을 제시한 업체를 선정해서 이용하는 방식도 하나의 경매라고 볼 수 있겠습니다.

 

그럼 부동산 경매란 무엇인가?

 

부동산 경매는 돈을 빌려준사람(채권자)의 신청에 따라 법원이 강제로 부동산을 최고가격을 제시한 사람에게 파는 방법을 말합니다. 경매는 국가기관이 주체가 되는 공경매와 개인이 주체가 되는 사경매로 나눌 수 있으며 공경매에는 법원경매와 공매가 있습니다.

법원경매와 공매를 헷갈리시는 분이 많은데 간략하게 설명하면 각각 주체가 다릅니다. 둘 다 국가기관이 주체가 되지만 경매는 법원에서 공매는 법원 이외의 기관에서 처리합니다. 경매의 주체가 되는 법원은 민사집행법에 따라 채권자의 요청이 있을 때 채무자의 물건을 매각하여 채권자에게 돈을 돌려줍니다. 공매는 한국자산관릭동사가 주체가 되어 국세 징수법에 따라 세금 미납자의 재산을 압류해 공개적으로 매각하는 것을 말합니다. 다시 말하면 경매는 빚을 진 개인이 빛을 갚게 하는 것, 공매는 세금을 내지 않는 국민이 세금을 내게 하는 것이라고 요약할 수 있겠네요 사실 사업의 실패와 같은 어려움으로 돈을 갚지 못하는 분들은 세금도 같이 내지 못하는 경우가 많아 같은 물건이 경매와 공매에 따로 올라오는 경우도 많습니다.

경매는 법원을 통해, 공매는 온비드 를 통해 입찰할 수 있습니다. 온비드는 한국 자산관리공사가 운영하는 인터넷 공매시스템으로 국가가 보유하고 있는 국유재산, 세금 체납으로 인한 압류재산등의 물건을 매각합니다.

 

경매의종류

법원 경매는 신청하는 방식에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 유치권, 질권, 전세권, 담보가등기등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없는 반면, 강제경매는 실행할 담보가 없으므로 법원의 집행권원을 부여받아야 경매를 할 수 있습니다.

요약해 보면 임의경매, 강제경매는 돈을 빌려준 사람이 어떤 권리로 경매를 신청했느냐에 대한 차이 일뿐 입찰자는 사실 알 필요 없는 정보입니다.

 

공개입찰과 비공개 입찰

 

1. 공개입찰

다른 말로 경쟁입찰이라고 합니다. 진행자가 시작 가격을 정한 뒤 호가를 높이면서 입찰하는 방식입니다. 입찰자는 경쟁적으로 가격을 높여 부릅니다. 영화 속에서 보곤 하는 경매가 공개입찰이지요. 공개된 장소에서 호가를 부르면서 경쟁을 유도하는 방식이기에 경쟁이 치열한 나머지 입찰 전후 간혹 분쟁이 일어나기도 합니다.

 

2. 비공개 입찰

입찰자가 다른 경쟁자의 입찰가격을 알 수 없는 방식입니다. 입찰 전에 다른 경쟁자가 얼마에 입찰하는지 알 수 없어 공정한 경쟁을 할 수 있습니다. 현재 부동산 경매는 공정한 입찰을 위하여 비공개입찰을 원칙으로 하고 있습니다.

 

오늘은 부동산경매가 어떤 것인지 대략적인 개요를 알아보았습니다.