세입자 상황별 경매에 대응하는 방식

경매 물건에 살고 있는 사람, 즉 점유자가 임차인일 경우도 있습니다. 임차인이란 전세나 월세로 남의 집을 빌려 사는 사람을 말하는데요. 임차인은 수백만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 내고 집을 빌려서 살고 있는데 만약 이 집이 경매에 넘어가 보증금을 돌려받지 못한다는 소식을 듣게 된다면 정말 날벼락같은 소식일 것입니다. 경매에서 임차인의 상황은 크게 네 가지로 나눌 수 있습니다.

 

1. 보증금을 전액 돌려 받는 임차인

 

임대한 집에 다른 권리가 없다면 임차인의 권리를 제대로 갖춘 임차인은 보증금을 전액 돌려받습니다. 보증금을 전액 돌려받으므로 금전적인 손해는 없지만 경매라는 번거로운 일을 겪어야 합니다. 하지만 때로는 이익을 보기도 합니다. 전세의 경우 경매가 진행되는 기간 동안 보증금 인상을 하지 않아 저렴하게 살 수도 있고, 월세의 경우엔 내던 임차인은 경매가 진행되는 기간 동안 매달 내던 월세를 내지 않기도 합니다. 하루빨리 이사를 가기를 기다리던 임차인이라면 입찰예정자와 낙찰자를 반기기도 합니다. 이런 집은 현장답사를 갔을 때 집안을 둘러볼 기회가 생기기도 합니다.

 

2. 보증금을 일부만 돌려받는 임차인

 

보증금을 일부만 돌려받는 임차인은 사정이 조금 다릅니다. 잃는 보증금의 금액크기에 따라 상심하는 정도가 달라 입찰자가 찾아갔을때의 태도가 상황별로 천차만별입니다. 이들은 못 받는 보증금을 낙찰자에게 요구하기도 하고 감정적인 태도로 나오기도 하는데요. 이러한 세입자는 보증금을 조금이라도 돌려받기 위해서는 낙찰자에게 확인서를 받아야 배당을 받을 수 있기 때문에 낙찰자에게 협조해야 한다는 것을 잘 알려주어야 합니다. 임차인은 못 받게 된 보증금은 전 집주인에게 따로 청구하여야 합니다.

 

3. 보증금을 한푼도 돌려받지 못하는 임차인

 

법에서는 임차인에게 막강한 권리를 부여하고 있습니다. 하지만, 임차인의 지위를 제대로 갖추지 못하면 임차인의 권리를 가지지 못합니다. 가장 기본이 되는 것은 주민센터에 전입 및 확정신고를 하는 것입니다. 신고를 하지 않은 자격이 없는 임차인은 법원의 배당에서 제외되고 , 보증금을 돌려받지를 못합니다. 임차인이 보증금을 돌려받지 못하면 해당 물건이 낙찰되었을 때 순순히 이사를 나가지 않으려 할 가능성이 높아 실랑이를 벌일 가능성이 크지만 걱정하지 않으셔도 됩니다. 금액이 조금 들지만 법적으로 강제집행이 가능합니다. 한편 임차인의 권리가 있어도 법원배당을 받지 못하는 임차인이 있는데 이를 선순위 권리를 가진 임차인이라고 하며 이경우는 낙찰자가 낙찰금액에 더해서 임차인의 보증금을 감당해야 하는 법적 책임이 있기 때문에 이런 물건은 보증금을 감안한 낮은 가격에 입찰을 해야 합니다.

 

4. 임차인의 자격이 불분명한 임차인

 

임차인의 자격이 불분명한 경우에는 임차인의 자격이 확실해지고 나서 배당이 되기도 합니다. 지위가 불분명한 임차인의 권리가 분명해질 때까지는 법적으로 강제집행도 어렵습니다. 애매한 임차인이 점유하고 있는 집은 가장 난도가 높은 물건입니다. 하지만 발품을 팔아서 해당 임차인의 지위가 가족이거나 하는 등의 정보를 얻을 수만 있다면 경쟁이 가장 덜한 물건을 싸게 얻을 수 있다는 것이 장점입니다.

 

이렇게 네 가지 세입자가 있는 물건이 경매에 나왔을때 4가지 상황과 대응하는 방식을 알아보았는데요. 마지막 불분명한 임차인의 경우를 제외하고는 사실 어렵지 않습니다. 시간이 조금 걸리더라도 강제집행이라는 제도가 있어 손해를 볼일은 절대 없지요. 위의 네가지 경우를 잘 파악하시어 상황별로 잘 대처를 하시기 바랍니다.